지난 칼럼에서는 Reverse Mortgage 관련한 내용을 대해서 살펴보았는데, 이번 칼럼에서도 가장 많이 질문하시는 주제인 모기지 이자에 대해서 지난주에 이어 렌더이신 페어웨이 에셋의 엄기호(Ken Uhm)님과 대담을 해보겠습니다.
Chris Ahn: 최근 유래없는 저렴한 모기지 이자율로 많이 Refi도 하시고, 이러한 싼 이자 상황의 기회를 통해 집을 사려고 하시는 분들도 많으신 것 같습니다. 요즈음 이자율의 추세가 어떤가요?
Ken Uhm: 최근 이자율은 2019년 11월 이후 지속적인 감소세로 바닥을 다지고 있는 듯 합니다. 2010년이후 추세를 보자면, 매 4년마다 정권이 바뀌기 전에 바닥을 찍고, 정권 1년차 하반기부터 오르는 추세를 볼 수 있었습니다. 아직은 팬데믹으로 바닥이 언제일지 확신할 수 없지만, 팬데믹이 끝나고 경기가 회복세에 접어들게 되면, 과거 추세에 기반하여 이자율이 오르게 되지 않을까 예상해 봅니다.
Chris Ahn: 보통 광고에 나오는 모기지 이자율은 평균값이고, 그나마 조건이 좋으신 분들이 받을 수 있는 경우가 대부분이기 때문에 실제로 체감하는 이자율에는 차이가 나는 경우가 많은 것 같습니다. 저한테 질문하시는 분들 중 가장 오해가 많은 사례가 본인이 아는 사람이 몇%로 받았는데, 왜 본인이 더 높은 이자를 적용 받는지 등입니다. 현 시점에도 어떤 분들은 여러가지 약점으로 인해 5% 심지어 6% 이상만 가능하신 분들도 있는 것 같습니다.
Ken Uhm: 네, 맞습니다. 개인별 이자율을 결정하는 주된 요소로는 Credit Score, Down Payment %, DTI (Debt-to-Income Ratio)를 들 수 있습니다. 쉽게 예를 들자면, 월평균 소득이 같은 사람이라 하더라도 크레딧 점수가 780인 사람과, 680인 사람의 이자율의 차이는 크다는 것이구요. 5% 다운페이하는 사람과 30% 다운페이하는 사람의 이자율의 차이도 크다는 것입니다. 또한, 크레딧 점수가 좋은 사람의 경우, DTI가 50%일지라도 승인이 날 수 있지만, 크레딧 점수가 680인 사람의 경우, 43% 미만으로 DTI가 유지되어야 안전하게 론을 받을 수 있습니다. 물론, 이러한 설명은 Full Document가 준비되었을 때 해당되는 내용입니다. Work Visa가 없거나, 외국인 신분이거나, 자영업을 하시는데 2년 이상 충분한 Income이 없었다면, 매스미디어에서 광고하는 2% 대의 이자율은 받기 어려우시고, 평균 5%대의 이자율을 받으실 수 있는 것으로 이해하시면 됩니다.
Chris Ahn: 그리고, 설령 같은 분들이라도 부족한 약점을 보완하면, 예를들어 크렛딧 점수를 올린다던지 부족한 다운페이를 늘린다던지 부족했던 Tax 리턴기록을 준비한다던지 등등 여러가지 요인으로 이자율을 낮출 수 있는 경우도 있지요? 자영업을 하시는 분들은 실적이 내년에 나빠질 가능성이 있으면, 그 전에 집구매를 시도 한다던지 하는 방법도 있구요.
Ken Uhm: 네, 맞습니다. 먼저 자신의 현재 신용 및 재정 상황을 점검하시는 것이 중요합니다. 매년 Credit Report를 뽑아서, 이름과 주소가 잘못되지는 않았는지 확인도 필요하고, Late Payment이 절대 없도록 해야 하고, Credit Card 한도의 절반 이하로만 사용하시는 것이 도움이 됩니다. 또한 다운페이를 많이 할 수록 이자가 좋아지기 때문에 지출을 줄이거나 매출을 늘려 적정 수준의 Cash Reserve를 유지하시는 것이 도움이 됩니다.
자영업을 하시는 분들의 경우, 좋은 이자율을 받기 위해서는 2년 이상 적정 소득의 Tax Return을 통해서 Full Document로 론을 신청하시면 됩니다. 하지만, Tax Return을 통해 론을 받기 위한 충분한 소득입증이 안되거나, 다운페이를 위해 필요한 현금이 은행에 없을 경우, 입금할 현금의 출처 파악 부분에서 이슈가 되는 경우가 종종 있습니다. 이를 해결하기 위한 Tip이라고 한다면, 자영업을 하셔도 W-2로 본인의 임금을 충분히 보고할 수 있다면 도움이 될 수 있고, 집을 사시기로 결정을 하셨다면 최소 4~5 개월전부터 충분한 현금을 은행에 입금해 두어 출처파악에 대한 이슈를 사전에 해결하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 자영업을 하시는 분들의 소득계산은 과거 2년치 Tax Return을 근거로, 매년 소득이 증가하고 있는 경우에만, 2년간 Tax Return 소득의 월평균 금액이 소득으로 산정되기 때문에, DTI 가 안정적으로 43%를 넘지 않도록 매출관리를 통해 소득을 유지하신다면 도움이 되겠습니다.
Chris Ahn: 기타, 관련 독자분들에게 도움이 될만한 다른 말씀이 있다면요?
Ken Uhm: 집을 사시겠다고 결정을 하셨다면, 당장 집을 사시지 않더라도 먼저 Loan Application을 제출해서 Loan Officer와의 상담을 통해 현재 내게 필요한 것이 무엇인지 확인하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다. 주변에서 집계약을 하고 론을 진행하다가 론이 승인되지 않고 거절당하는 경우를 보곤 합니다. 미리 준비했다면 집을 사는데 문제가 없었을 텐데라는 아쉬운 마음이 남습니다. 요즘은 인터넷에 많은 좋은 정보가 있으니, 참고하시면 또한 도움이 되리라 생각합니다.
그리고, 융자회사를 선택하실 때는 얼마나 고객을 소중히 여기고, 고객 편에 서서 도움을 주고자 하는가에 대해 판단하시고, 이자율을 알아보실 때는 이자율과 더불어 렌더에게 지불해야 하는 Fee가 얼마나 되는지에 대해서도 파악을 하신 후에 결정하시길 추천드립니다.
(엄기호/Fairway Asset Corporation kuhm@facloan.com, 469-525-2105, NMLS: 2034687)
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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