집을 살 때, 중요하게 생각하는 것은 매달 내야하는 모기지 납부 금액(정확히는 Escrow amount)이고, 거기에는 융자금의 원금과 이자, 보험, 그리고 마지막에 세금이 있다.
이 세금은 Property Tax로 월 납부금의 큰 부분을 차지한다. 예를들어, 1년의 Property Tax로 $12,000이 책정되어 있다면 매달 내는 돈의 $1,000이 세금이라는 뜻이고, $9000이 책정되어 있다면, $750 정도가 세금 비중이라는 뜻이다.
유감스럽게도 Texas가 미국의 다른 주에 비해서 Property Tax Rate이 높은 주에 속한다. 따라서, 집을 사려하는 신규 구매자나 현재 집 보유자의 경우, 적절한 절세는 기본 중의 기본인데, Homestead Tax Exemption 이라는 방법이다.
사려고 하는 집이나 현재 살고 있는 집이 주거주지(실제 거주)에 해당하면, 일단 자격이 주어지고, Tax적으로 감세 혜택이 주어지는데, 문제는 자동으로 등록이 되는 것이 아니라, 집주인이 등록하려는 주거주 주택의 카운티의 CAD(Central Appraisal District)에 웹사이트에서 온라인으로 신청하여 해택을 받을 수 있다. 오스틴 기준으로 하면 대부분 WCAD(Williamson Central Appraisal District) 혹은 TCAD(Travis Central Appraisal District)에 들어가서 Online Exemption 메뉴를 찾아 신청하면 된다.
신청을 할때, 구매를 한 연도에는 곧 바로 신청할 수 없고, 그 다음해 1월부터 신청이 가능하다. 신청하는 사람이 65세이거나 장애우인 경우엔 더욱 감세 효과를 받을 수 있고, 그렇지 않아도 일반적으로 계산해 보면, $400에서 $1000불 혹은 그 이상까지 감세효과가 나타날 수 있다.
해당되는 CAD사이트에서 본인 집을 Property Search로 검색하면, 예상 Property Tax 금액을 볼 수 있고, 여기서 Homestead Exemption 메뉴를 선택/해제하여 감면의 효과를 비교해 볼 수 있다.
2019 작년 기준으로 본인의 경우를 보면, 4월에 그해의 1년간의 Property Tax를 제안한다. 당연히 증감이 전년에 비해 있을 것이고, 이것은 market value의 가치감정의 결과에 따라 바뀌는 것이다. 전년에 비해 많이 올랐다면, 집주인으로 당연히 걱정이 될 것이다. 이 경우 가치감정은 어떻게 이루어지는지 대략적으로 살펴보면, 내 집 주위의 비슷한 조건의 집들이 만일 $30만에 팔렸다면, 내 집도 그 가격의 가깝게 감정이 될 것이다.
올라도 너무 올라서, 감정된 가격에 동의할 수 없는 경우엔 어떻게 해야 할까? 이를 위해 Protest 할 수 있는 여러가지 방법들이 있는데 우선 online protest할 수 있는 방법이 가장 간단하게 있고, 그 다음엔 일정기간까지 예약없이 walk-in하여 CAD에 감정사와 1:1 면담을 통해 상담을 할 수 있다. 이때 궁금한 부분이나 감정가의 결정 기준에 대해서 문의할 수 있고, 자료를 가지고 가서 의의를 제기할 수도 있다. 현장에서 논의를 통해, Tax가 조정되면, 바로 서명하고 추가적인 의의를 제기하지 않는다는 서류에 서명한 뒤 종료된다. 여기서도, 만족하지 못한다면 공식적인 청문회를 통해 최종적으로 protest가 가능하다.
하지만, 일반적 개인 집주인들은 시간이 없거나, 어떻게 의의를 제기하는지에 자신이 없어서 못하는 경우가 있는데 그런 경우, 고려해 보는 방법으로 전문 protest 업체를 고용해서 진행하는 방법이 있다. 검색창에서 Protest Property Tax라고 하면 많은 관련 업체들의 정보가 나오는데, 여기서 각 업체의 review와 평점들을 면밀히 분석해서 신중히 선정하는 것이 현명하다. 그리고 만에 하나 진행 후 서비스가 마음에 들지 않는 경우 계약종료하는 조항을 미리 살피는 것도 필요하다.
그렇다면 이러한 업체들의 서비스 fee는 어떻게 될까? 업체마다 다르지만, 업체가 의의신청을 해서 보통 tax 감면이 될 때, 감면된 금액의 40-50%를 가져가는 경우가 보통이다. 일부 업체에 따라, 성공여부에 관계없이 처음부터 fee를 받는 경우도 있으니 이 부분에 대해서도 미리 잘 이해하고 진행할 필요가 있다.
만약, 개인적으로 재정이 갑자기 어려워지는 일이 발생하여, 힘들지만 꼭 집을 지키고 싶다면 어떡해야 할까? 직접 CAD의 담당자와 미팅을 통해(Walk-in protest기간 활용) 1:1로 진솔하게 도움을 요청하면 여러가지를 참작하여 고려해 주는 경우도 있으니 포기하지 말고 본인의 여건에 맞는 권리를 최대한 활용하는 것이 좋다.
한편으로는 property tax의 세부 비중을 보면, 본인이 속한 ISD 학군으로 나가는 비중이 50-60% 가까이 되고, 그 다음으로는 대부분이 카운티와 도시에 재원으로 활용된다.
무상으로 공립 학교를 보내는 학부모로서는 내가 내는 세금의 많은 부분이 해당 학군의 재원으로 활용되는 것이 그나마 지역 커뮤니티 교육에 지원을 한다는 의미로 시민을 의무를 하는 것이라 볼 수 있다.
세금을 내면서 집주인으로 자부심을 느낄 수 있는 점은 집 주면에 대규모 개발(car dealer)등이 생겨서 zoning변경(예를들어, 다른 용도에서 상업용지로 변경 등)을 하는 경우, 개발자의 그 지역 주변의 HOA(Home Owner Association)을 통해 설명회를 가지고, 지역 주민의 의견을 듣는 절차를 밟고, 때로는 해당 시에서 공청회를 통해 프로젝트를 설명하거나 찬성/반대 투표를 직접적으로 할 수 있는 기회가 생긴다.
즉, 집주인이 되면서 진정으로 그 해당 커뮤니티의 일원이 됨을 피부로 느낄 수가 있다.
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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