지난 칼럼에서는 refinance에 관해 살펴보았는데, 이번 칼럼에서는 대부분 론이 불가능하다고 착각하기 쉬운 경우에 대해서 페어웨이 에셋의 엄기호 (Ken Uhm)님과 대담을 해보겠습니다.
Chris Ahn: 신규 고객님을 상담하다 보면, 본인은 의례 영주권이 없어서 론이 되지 않는다고 오해해 주택구입을 포기하고 리스를 고려하시다가, 상담 후 론이 가능한 것으로 되어서 실제로 주택구매가 이뤄지는 경우가 있습니다. 예를 들어, 갱신이 가능한 L1, E1 비자를 가지고 계신 분들의 경우 등이 있는데요?
Ken Uhm: 외국인의 신분이라고 해서 다 론 신청이 안되는 것은 아닙니다. 미국에서 합법적으로 VISA를 가지고 직장생활을 하시는 분이나, 비즈니스를 하시는 분은 론 신청이 가능합니다. 단지, F1 Visa의 경우는 학생신분을 유지하고 있기에 론 신청이 허용되지는 않습니다. 직장생활을 하시는 분은 W-2 로, 비지니스를 하시는 분은 2년간의 Work History를 증명하시면 가능합니다. 물론, 월 Income의 45% 금액이 구매하시려는 집의 월 Payment와 다른 자동차 및 가구 할부금 등을 cover 할 수 있어야 합니다. 또한, Social Security Number가 없이 비즈니스를 하시면서 ITIN으로 Tax Return을 하시는 분도 론을 신청하실 수 있습니다.
Chris Ahn: 케이스를 잘 확인해봐야 하지만, OPT EAD카드 소지자도 경우에 따라 론이 되는 경우도 있다고 들었습니다. 또한 다른 경우로는 1099 소득으로 Uber driver를 하고 계신 경우도 론이 가능한가요?
Ken Uhm: EAD (Employment Authorization Documents)와 Valid Visa를 가지고 계신 분의 경우, Expiration Date이 6개월 이상 남아 있다고 하면 론을 신청할 자격이 있습니다. 또한, Uber Driver와 같이 1099 소득을 가지신 분도 2년 Work History와 1040 Tax Return에서 보고된 소득이 원하시는 집을 사기 위해 신청할 론 금액의 월 Payment를 지불할 Eligibility가 된다면 Full Document로 론을 신청하실 수 있습니다.
Chris Ahn: 가장 잘 모르거나 오해하는 경우가 외국인 신분 (Foreign National)에 관한 것 같습니다. 예를 들어, 한국에 거주하시는 분이 Austin지역에 부동산을 살 때 론이 되지 않는 것으로 알고 계시는 경우가 있는데, 실제로는 가능한 경우가 많은 것 같습니다.
Ken Uhm: 오히려 외국인 신분으로 미국에 집을 사시는 방법은 더 간편합니다. 물론, 5%대의 이자를 내긴 하셔야겠지만, Down Payment를 40~50% 로 더 많이 하면 할수록 이자가 좀 더 내려갑니다. 론 신청을 위해 준비해야 할 서류들로는 아래와 같습니다.
1. Passport Copy
2. 고객의 거래은행으로부터 Letter of Good Standing (영문)
3. 3개월간 Bank Statement (영문)
4. 기타 개인 정보 (이름, 연락처, 주소지, 직업정보 등)가 필요하며 Investor에 따라 Income Verification, Reserve가 필요없는 경우가 있습니다.
Chris Ahn: 기타 추가적으로 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Ken Uhm: Foreign National 상품의 경우, 미국을 방문하지 않고도 한국에서 클로징 할 수 있는 방법을 선택하실 수 있습니다. 예를 들면, 이메일로 받은 서류를 사인 후에 미국대사관에서 공증을 받아 메일로 미국의 Title 회사로 보내면 됩니다. 한국분들의 경우 4% 후반, 5% 대의 이자를 보고 놀라시는 분들이 계신데, 투자용 집을 구매하신 후 Rental Income이 비용을 cover 하고, Home Value가 appreciation 되는 것을 고려하신다면 이 상품을 통해 투자하시면 되겠습니다.
(엄기호 / Fairway Asset Corporation kuhm@facloan.com, 469-525-2105, NMLS: 2034687)
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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