지난 칼럼에서는 이런 경우까지 론이 가능한지에 대해 살펴보았는데, 이번 칼럼에서는 근래에 과열되는 어스틴 지역 주택시장에서 제한된 주택공급 문제와 이런 어려운 상황에서 바이어에게 도움이 될만한 사항에 대해서 정리해 보았다.
모기지 사전승인: 원래도 필요한 프로세스이지만, 근래처럼 경쟁이 치열한 셀러마켓에서는 더더욱 필수적인 사항이고, 심지어는 빌더의 새집에 대기자로 등록할 때부터, 이 부분을 확인하는 경우도 있다. 렌더를 통해 pre-approval letter를 받을 수 있고, 바이어의 구매한도를 확인할 수 있다.
냉철함 필요: 작년과 비교해서, 공급이 매우 부족해서 매우 어려운 상황이다. Resale 주택은 시장에 나오자마자 2-3일 내에 마감하는 경우도 자주 발생하고, 빌더의 새집의 경우도 대부분 sold out된 경우가 일반적인 상황에서 각 조건에 대해 반드시 필요한 사항과 있으면 좋은 사항에 대해 냉철하게 분별력을 가지는 것이 필요하다.
구매자 재정준비: 위의 상황 하에서 대부분의 경우, 집을 찾고 보통 당일에 offer 여부를 결정하지 않으면 늦는 경우가 계속 발생하고 있다. 빌더의 새집의 경우에도 대기자 명단에서 연락을 받으면 보통 당일이나 다음날 아침까지 빌더가 요구하는 서류 (보증금 포함)를 제출해야 구매가 가능한 경우가 일반화 되고 있다.
경쟁우위 Offer: 현재 시장에서는 offer가 여러개로 경쟁이 되는 되는 상황에서는 요구사항이 까다롭지 않아야 되고, 현실적으로는 경쟁에서 이기기 위해서 바이어가 다양한 전략이 필요한 경우 (예: appraisal waiver, 보증금을 증액 등)가 많다. 다운페이를 적게 하는 캐쉬가 부족한 바이어들은 선택할 수 있는 옵션이 줄고 있다.
현재와 같이 과열된 시장에서는 바이어가 촉박한 일정이라면, 짧은 시간 내에서는 좋은 결과를 내기가 어렵고 시간을 미리 확보해야 그나마 어느정도 결과를 기대할 수가 있는 상황이다.
작년까지 모기지 이자가 최저 수준으로 바이어한테 매우 유리한 조건이었는데, 모기지 이자가 1%로 오르면 바이어의 주택구매력이 11%까지 떨어질 수 있음에 유념해야 한다.
론에 관해서는, 지난번처럼 페어웨이 에셋의 엄기호 (Ken Uhm)님과 대담을 해보겠습니다.
Chris Ahn: 올해 들어 최근에 잠시 모기지 이자가 약간 올랐던 것 같은데, 요즘 상황은 어떤가요?
Ken Uhm: Biden 정부의 팬데믹 종식을 위한 백신 접종 확대로 인한 경기부양 기대심리로 작년 말부터 지속되어 오던 30년 고정이자 모기지 경우, 2%대의 이자율은 앞으로 수 년간 구경하기 어려운 역사 속으로 사라진 숫자가 아닐까 합니다. 이자율도 주식이 갑자기 떨어지듯이 사전 예고 없이 갑자기 올라가는 추세를 보이고 있어 사전에 준비하기가 힘든 상황입니다.
3월들어 Primary Home의 경우, 30년 고정이자 모기지가 3.125% 정도를 유지하고 있고, 더 올라갈 조짐을 보이고 있습니다. 그리고, Fannie Mae와 Freddie Mac에서 Secondary Home과 Investment Home 모기지에 대한 구매를 7% 로 제한하겠다고 발표한 후에 이미 대형 Invester들이 이 두가지 모기지에 대해 이자율을 1.45%에서 1.65%까지 갑자기 올린 상황입니다. 예를 들어 Investment Home의 경우 하루 사이에 이자율이 3.35%에서 4.8%로 이자가 순간 점프를 해 버린 상황입니다.
이로써, 과열되고 있는 부동산 투자 경기에 찬물을 끼얹어 진정시키는 효과는 나타나리라 생각되지만, 수요가 높은 곳에서의 구매자에게는 구매부담이 늘어날 것으로 예상됩니다.
또한, 10% 미만 다운, Debt-to-Income ratio가 45% 이상, 크레딧 점수가 680 미만인 론 신청자들의 론도 전체의 7% 미만으로 구매를 낮춘다는 것이 Fannie Mae와 Freddie Mac의 방침입니다. 이로써, 중저소득층과 First Home Buyer들의 구매에 어려움을 줄 것으로 예상됩니다.
Chris Ahn: 기타 추가적으로 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Ken Uhm: 많은 분들이 낮아진 이자율로 투자용 집을 구매하는 것에 관심을 가지게 되고, 첫 집 장만의 꿈을 실현하고자 하는 분들이 많아졌습니다. 그리고 좀 더 이자가 떨어지지 않을까하고 재융자를 기다리고 계신 분들이 제법 있는 것으로 알고 있습니다만, 이제는 떠나는 막차라도 잡아 타야 할 시점이 아닌가 생각됩니다. 모든 일에 때가 있듯이 때를 잘 잡아야 이득을 볼 수 있습니다. 본인의 상황에 잘 맞는 재정계획을 세우셔서 실행에 옮기시면 좋을 것 같습니다.
텍사스는 계속해서 외부로부터의 유입이 많은 주입니다. 공급보다 수요가 앞서는 한 가격의 하락은 당분간 기대하기 어려운 경제원칙을 보시고 집을 구매하시거나 투자하시면 좋을 듯 합니다.
(엄기호 / Fairway Asset Corporation kuhm@facloan.com, 469-525-2105, NMLS: 2034687)
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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