지난 칼럼에서는 코로나시대에 여러가지 이유로 모기지 구제 옵션을 받았고, 특히 모기지 납부 유예 forbearance 등 기간이 끝나거나, 종료하면서 Deferral 등으로 변경한 상황에서의 Refi 상황에 대해서도 논의해 보았습니다. 이번 칼럼에서는 현재 상황에서의 모기지 현황에 대해서 살펴보고, 홈바이어에 도움이 될 수 있는 정보를 드리기 위해서 S&S Funding의 엄기호 (Ken Uhm) 님 (Loan Officer)과 대담을 해 보겠습니다.
Chris Ahn> 이번에도 대담에 참석해 주셔서 감사드립니다. 리얼터로터 제가 최근에 제일 듣는 말씀 중 하나가 모기지 이자가 많이 올라서, 떨어질 때까지 기다린다라는 말씀입니다. 현재 모기지 이자의 추세는 어떠한지요?
Ken Uhm> 많은 분들이 요즘 상승하는 이자율에 대해 걱정하고 계신 듯 합니다. Inflation rate이 올해 계속 상승하고 있고, 발표된 3월 누계 물가상승율은 2월의 7.9 보다 높은 8.5%를 기록했고, 지속되는 러시아와 우크라이나의 전쟁 속에 기름값과 원자재 가격의 상승이 주된 원인들 중 하나로 꼽히고 있는 상황입니다. 때문에, 이자율은 당분간 좀 더 오를 것으로 예상이 됩니다. 30년 고정이자율의 경우, Mortgage News Daily에 따르면 5/26 5.25%에서 6/13 6.28% 로 올라간 상황입니다.
Chris Ahn> 한국과 달리 전세라는 제도가 없기에 여기 미국에서 리스(렌트)를 하던가 아니면, 본인의 주택 구입을 하던가 2가지 중 선택할 수 밖에 없는데, 최근 상당히 많이 기존 리스(렌트)를 하고 계신분들이 갱신 (renewal) 고지를 landlord측에서 받으면서, $400이상 인상에 대해 통보를 받았다고 하는 연락을 자주 받았습니다. 아시다시피, 어스틴 지역은 많은 Tech기업들의 투자 및 확장으로 job 마켓이 성장하면서, 주택 공급의 만성적 부족으로 셀러/집주인 마켓인 상황이고, 주택구매자나 세입자에게는 많은 선택지가 없는 상황입니다.
이런 상황이라면, 약간의 모기지 이자가 올라간 상황에서라도 본인이 모기지 혜택을 볼 수 있는 상황이라면, 적극적으로 비교해서 주택 구매를 포기하기 보다는 비교 검토 후 진행하는 것이 좋을 듯 한데, 최근의 고객 실례를 바탕으로 어떻게 생각하시나요?
Ken Uhm> 네, 말씀에 동의합니다. Buy or Rent에 관련된 많은 웹사이트가 있습니다. 먼저 내가 내야할 monthly rent와 내가 내야할 monthly mortgage payment을 비교해 봐야 할 것이구요. 그 전에 내가 어느정도의 자금이 있고, 앞으로 나의 수입이 어떻게 될 것인지에 대해 미리 확인하고, Loan Officer와 먼저 상의 후에 계획을 짜는 것이 좀 더 현실적이고 구체적인 방법이라고 볼 수 있습니다. 막연히, 이자가 올라서 걱정을 하기 보다는 구체적이고 체계적인 접근 방법을 택하실 것을 권유해 드립니다.
Chris Ahn> 많은 분들이 간과하는 사실은 코로나 시기에 워낙 저렴한 모기지이자로 착시 현상이 있어서 그렇게 1980년도에는 모기지이자율이 18% 일때도 주택을 산적도 있고, 최근 2000년 이후로만 봐도 7%, 8% 였던 적도 있고, 2018년에서도 5% 근처 등 항상 높았는데, 2020-2021년과 비교를 하니 비싸보이는 것이 어쩔 수 밖에 없는 것 같아요. 하지만, 주택구입자가 간과하던 것은 쌀 때에도 대부분 3-4%를 냈던것을 생각하면, 추가로 1-2% 가 인상되었다고 생각하는 것이 보다 합리적인 것 같은데, 어떻게 생각하시나요?
Ken Uhm> 이자율에 대한 합리적인 인식을 위해서는 과거의 숫자를 살펴보면 도움이 될 듯 합니다.
1981년 18%, 1990년 10%, 2000년 8%, 2008년 6%대, 2011~2019년 5%대를 유지하다가 2019년으로 들어가 Covid를 맞으며 경제조치를 위해 이자가 일시적으로 하락한 상황입니다. 때문에 적정율을 본다면 4% 후반에서 5%대가 정상적이고, 인플레이션이 반영된다면 6%대로 올라가는 것이 어찌 보면 당연한 결과가 아닐까 생각됩니다.
결론적으로는, 팬데믹 시절의 이자율에 대해서는 잊어버리시는 것이 현명할 듯 하구요. 현재 시점의 이자가 그리 높은 것이 아닌 것으로 보이는 바, 집이 필요하신 분은 적극적으로 행동에 옮기시는 것이 늦지 않는 선택이라고 사료됩니다.
Chris Ahn> 현지 테일러의 제 2 공장 소식과 테슬라 협력업체 등의 지속적은 유입으로 타주에서는 한국에서 오시는 분들의 주택구입에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 예를 들어, 한국에서 오신지 얼마 안되는 경우 (E비자, L비자 소유자) 최소 1년이상 기다려 Tax리턴 자료가 생긴 후 론 가능성을 높일 수도 있지만, 한국에 있는 가족을 통해 Foreign National 론으로 주택 구매는 가능하다고 알고 있는데 맞나요?
Ken Uhm> 네, 맞습니다. 한국에서 미국으로 오실 계획이 있으신 분들은 일단 미국에 비자를 받고 들어오시면 소득보고와 크레딧을 쌓기 위해 오랜 시간이 걸리게 됩니다. 때문에, 바로 한국에서 이주하자마자 집에서 살기를 원하시는 분들은, 미국에 들어 오시기 전, 비자나 영주권을 받기 전에 Foreign National program을 통해 Investment 용으로 집을 사 두시는 것을 추천해 드립니다. 본인이나 가족분의 이름으로 구입이 가능합니다. 필요한 조건으로는 미국 내 비자와 SSN 이 없어야 하구요. 대한민국 여권과 Down Payment, Closing Costs, 3개월간 monthly payment이 있는 은행 계좌의 거래내역을 제출하시면 됩니다. 나머지는 서류가 필요하지 않습니다. 물론 외국인 융자이기 때문에 이자율이 높긴 하지만, 2~3년 뒤에 Refinance를 하신다고 생각하시면 구매하시는 데 도움이 되지 않을까 합니다.
Chris Ahn> 기타 사항으로 최근에도 refi하시는 실제 사례등을 공유해 주시고, 기타 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Ken Uhm> 최근에 Cash-out Refi를 문의하시는 분들이 상당수 계십니다. 집을 새로 사시기 위해 필요한 Down payment 또는 Cash purchase를 위해 진행을 하고 계십니다. 단, 이자가 이전보다 높아진 상태이기 때문에, 본인의 재정능력하에서 충분한 payment이 가능한지 먼저 확인해 보시고 진행하시면 좋을 듯 합니다.
엄기호 / Loan Officer, S & S Funding Inc
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Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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