지난 칼럼에서는 상업용 부동산의 이해에 대해서 정리해 드렸는데, 이번 칼럼에서는 미국생활에 있어서, 필요 불가결한 크레딧 점수와 향상 방법에 대해 렌더이신 Genesis Home Loan의 오경희 (Nicole Oh)님과 대담을 해 보겠습니다.
Chris Ahn> 크레딧 점수가 중요하다는 점은 대부분 독자분들이 알고 계시지만, 특히 주택구매자 입장에서 왜 중요한지 한번 짚어 주세요.
Nicole Oh> 미국에서는 일반적으로 주택 구매시 모기지 융자 신청를 동반하게 되는데요. 융자 받는이의 과거 신용거래 기록과(credit Report) 신용 점수(credit score)는 모기지 융자 자격을 결정 하는데 중요한 역할을 하죠. 모기지 융자를 취급하는 대출 기관들에게 융자 받는 이의 신용 기록과 점수가 앞으로 이 대출자가 얼마나 성실히 월간 모기지 페이먼트를 납부 할지를 예측 할 수 있는 지표가 되니까요. 따라서 하자 없는 양호한 신용 기록과 높은 신용 점수는 대출기관으로 하여금 더 유리한 조건과 더 낮은 이자율을 대출자에게 제시하게 됨으로 주택융자 같은 큰 액수의 융자금 상환시 큰 이득을 보게 되기 때문에 신용거래 기록과 신용 점수관리가 매우 중요합니다.
Chris Ahn> 크레딧 스코어가 좋지 않으신 경우, 신용카드 auto pay 설정을 하지 않아 자주 over-due 가 발생하던가 아니면 예전 고객의 경우 크레딧상에 collection이나 dispute가 히스토리상에 남아 있어, 주택 론 신청시 문제가 발생이 되는 경우가 있는데, 이런 부분들을 포함해서 어떤 것들이 스코어 하락을 만드는 요인이 될까요?
Nicole Oh> 페이먼트(Payment) 연체(late payment) 기록이 신용 점수 환산에 있어 35% 정도의 큰 부분을 차지하는데요. 바쁜 이민 생활 속에 자주 일어 날 수 있는 일이기에 각별히 신경 쓰셔서 신용 카드 대금, 모기지, 병원비 등 모든 페이먼트를 제때 내는 것이 중요합니다. 신용 점수(credit score)를 하락시키는 요소 중 또 하나는 신용카드(credit card) 한도액(credit limit)을 너무 꽉 채워 쓰시는 거예요. 이름 그대로 신용 카드이기에 최대치로 쓰는 것이 신용 점수를 높이는데 좋을꺼라 생각하시는 분들을 흔히 보는데 그렇지 않습니다. 한도액의 30% 이하로 쓰셔야 좋습니다. 또한 주로 쓰시는 몇가지 신용 카드들 이외에도 많은 스토어 신용카드 등 필요 없는 크레딧 카드들을 단기간 동안 발급받을때 신용 점수가 낮아지기 쉬우니 무분별한 신용카드 신청은 자제 하는 것이 좋습니다. 채무추심(collection)은 신용 기록에 남는다고 언급 해 주셨는데 맞습니다. 7년이란 기간동안 남아 신용점수의 하락뿐 아니라 채무 추심 발생후 오랜기간 개인 경제활동에 불이익을 일으키죠.
Chris Ahn> 좋지 않은 스코어를 비교적 짧은 시간에 향상 시키는 방법이 있을까요?
Nicole Oh> 첫째, 여분의 자금이 있다면 신용카드에(revolving debt) 남은 대여잔액을(balance) 매월 완불하시거나 사정상 완불이 불가 하다면 최소금액 보다 많은 금액을 최대한 빨리 지불하세요. 얼마나 빨리 신용점수가 올라갈지는 신용카드 회사가 신용조사기관에 지급된 잔액을 얼마나 빨리 보고 하는지에 달려 있지요. 빠르면 며칠 만에 아니면 한달 후가 될 수 있구요. 둘째, 현재신용카드의 한도액을 높이도록 신청하거나 새로운 신용카드를 신청 해 신용카드 소비액이 한도액의 30% 이하가 될 수 있도록 관리하세요. 셋째, 자신의 신용 기록과 점수를 규칙적으로 검토하고 관리 할 수 있도록 개인 신용 조회 사이트에 등록 하세요. 본인이 하는 신용 조회는 소프트 인쿼리로 (soft inquiry) 신용 점수에 아무 영향을 주지 않기 때문에 점수가 낮아지는 것을 염려하지 않으셔도 됩니다. 개인적으로 Credit Karm (www.credirkarma.com) 을 사용하고 있고 제 고객들에게도 추천하고 있습니다.
Chris Ahn> 일반적이지는 않지만, 크레딧이 없어도 외국인 (Foreign national) 자격 (예: 한국에 거주)로도 론을 받을 수 있는 경우도 있죠?
Nicole Oh> 한국에 거주하고 있으며 미국 시민권을 소유하지 않은 한국인이 미국에서 모기지 융자를 받는 것은 미국 영주권자 시민권자의 보증 없이는 불가능 합니다. 하지만, 비영주권자로서 유효한 노동 비자 ( E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1, or G1-G4 visas)를 갖고 있는 외국인들에(Foreign Nationals) 한에 모기지론 자격이 주어집니다. 이런 분들 중 미국에서의 체류 기간이 길지 않아 신용 데이터의 결여로 신용 조회가 되지 않을 경우가 있으세요. 하지만 기존의 신용 보고서나 스코어가 없더라도 12 개월 이상의 렌트 페이머트나 공과금(utility bills) 지불 내역을 보여주는 증빙서류들을 랜더들에게 제출해 모기지 자격을 얻을 수 있습니다.
Chris Ahn> 기타 추가적으로 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Nicole Oh> 많은 분들이 신용점수가 어떻게 계산되어 나오는지 그리고 점수 범위는 어떤지를 궁금하게 생각하시더라구요.
융자 기관의 90%가 FICO (The Fair Isaac Corporation) 신용 점수를 사용하고 이 점수는 5가지 요소에 의해 결정되요. 이 요소들을 알면 개인의 신용을 어떻게 관리해 높은 점수를 얻을지에 대한 팁을 얻게 되죠. 이 5가지 요소들은 다음과 같아요.
1. 결제 내역 (Payment History) – 35% : 연체없이 제때에 결제 여부
2. 크레딧 사용량 (Credit Usage) – 30% : 한도액과 실제 사용액의 비율 (30% 이하면 좋음)
3. 신용 계좌 연령 (Age of Credit Accounts) – 15% : 오래된 계좌가 여러개일 수록 좋음
4. 크레딧 종류의 다양함 (Credit Mis) – 10% : 크레딧 카드, 차 할부금, 또는 모기지 등 다양한 크레딧 거래를 선호
5. 신규 신용조회 (New Credit Inquiry) – 10% : 단기간(6 개월 이내) 너무 잦은 신용조회 (hard Inquiry) 는 신용 점수를 낮게 할 수 있습니다.
FICO 점수는 최저 300 에서 죄고 850까지의 범위구요. 모기지융자와 관련 해 740 이상의 신용 점수를 갖고 계시면 마겟이 공급할 수 있는 최선의 이자율을 받으실 수 있습니다.
Nicole G. Kim-Oh (오경희)
Mortgage Loan Originator
NMLS: 1751986
Genesis Home Loan
Email: nicole@genesishomeloan.com
Cell # 281-732-0504
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
Cell: 512-815-8116
Email: Chris@JoaRealty.com / ChrisJWAhn@Gmail.com
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