지난 칼럼에서는 Property Tax와 Homestead Exemption을 통해 세금 절약하는 방법에 대해서 다루었는데, 이번 칼럼에서는 Resale홈과 빌더홈 중 홈바이어 입장에서 고려해야 할 점이 무엇인지 살펴보려 한다.
집을 살 때, 집 구매자 입장에서는 모기지 융자 금액을 제외하고 준비해야 할 자금이 다운페이에 해당되고, 론의 종류에 따라서 보통 0%, 3%, 5%, 20% 선에 결정한다.
예를 들어, 30만불짜리 집을 사려할 때 5% 다운페이라면 구매자는 만 오천불을 가지고 있어야 한다는 의미이다.
그런데 이런 부분은 처음 집을 사려는 구매자 분들도 잘 인지하는 편이지만, 정작 중요한 비용은 부가적으로 closing cost가 보통 집 값의 2%-5% 정도가 필요함을 잘 모르는 경우가 있어 낭패를 보는 경우가 있다.
클로징 비용은 론의 종류와 여러가지 요인에 따라 비용이 달라지기 때문에, 보수적으로 4-5% 정도를 기준 삼아서 준비하는 것이 안전하다.
즉, 위의 30만불 집을 예를 든다면 대략 만 오천불 내외로 홈 구매자가 가지고 있어야 집을 살 수 있다는 의미이고, 다운페이까지 한다면 3만불 정도의 잔고 (계좌에 현금 혹은 유가증권)를 가지고 있어야 한다는 상황이며 여기에 홈 구매자 부담은 홈 인스펙션 비용과 집 감정 비용, 추후 이사 비용 및 기타 비용까지 생각한다면, 여기에 대략 2천불 정도의 여유가 필요하다고 생각하는 것이 안전하다.
그렇다면, 이 정도의 잔고가 없다면 홈 구매자는 어떻게 해야 하는가?
우선, 다운페이를 줄일 수 있는 방법으로 3.5% FHA 론이나, 0% USDA을 적용할 수 있는지 모기지 업체나 부동산 중개인과 무료 상담을 통해 확인해 볼 수 있다. 또한, 큰 금액인 클로징 비용에 관련해서는 론 업체를 통해 Loan Estimate Sheet을 받아서 대략의 클로징 비용을 미리 예측해 볼 수 있다.
클로징 비용을 줄이고 싶다면, resale홈인 경우엔 드물지만 셀러가 얼마간 지원해 주는 경우가 있는데 사실 인기있는 지역에는 이런 행운을 찾기가 사실상 어렵다.
다른 방법으로는 빌더의 새집을 구매할때, 빌더의 파트너 회사(모기지, 타이틀 회사)등을 사용하는 조건으로 5천불에서 만불 사이만큼 지원을 받을 수 있는 경우가 일반적이다.
따라서 보유한 현금이 부족한 경우에는 빌더홈 구매를 전략적으로 적극 고려해야 할 필요가 있다.
또 다른 방법으로는 FHA 론을 선택하고, 부모나 친척분들에게 gift fund(무상으로 받는 돈)를 받아 다운페이에 보태는 방법이다.
자금뿐 아니라 빌더의 새집을 고려하는 경우는, 부동산 구입자가 기존의 홈 인스펙션에 안 좋은 경험이나 집 상태에 대한 우려나 많은 걱정을 가지고 있는 경우이다.
Resale홈의 경우는 셀러에 따라 평소에 잘 관리했다고 하더라도 많은 요소들을 잘 살펴야 하고, 당연히 홈 인스펙터를 고용해서 자세히 주택의 컨디션을 체크해야 하지만 인스펙터도 사람인지라 놓치는 요소가 생길 수 있다.
크게 중요하지 않는 항목들은 셀러와 네고하기 쉽지 않는 경우도 많다. 이에 반해, 빌더의 홈은 owner orientation 미팅을 통해 construction 매니저와 집 구매자와의 사전 미팅으로 집에 대한 상세한 설명을 들을 수 있고, 사전에 많은 정보를 얻을 수 있을 뿐 아니라 클로징 이후에도 보통 construction 매니저가 보통 1달간은 직접적인 서비스를 할 수 있도록 되어있기에 집 이슈에 대해 바로바로 대응할 수 있고, 또한 빌더가 제공하는 워런티로 1년간은 추후에 발견되는 이슈에 대해서 리포팅을 하여 대응할 수 있기에 홈 이슈에 민감한 구매자의 경우엔 적극적으로 빌더의 새집을 고려할 필요가 있다.
기타 고려 사항으로는 빌더의 새집의 경우 해당 커뮤니티 내에 새로운 학교를 짓는 경우도 많다. 그런 경우 집에서 걸어서 등교할 수 있는 장점이 있고, 학교 시설이 새 것이라는 장점때문에 선호하는 경우도 있다.
최근에 코로나 사태로 주택 시장 분위기가 다소 주춤한 것은 맞지만 저금리의 영향과 그동안 만성적인 주택 공급 물량의 부족으로 어스틴 지역은 여전이 셀러 마켓인 상황이고, 주춤했던 주택 바이어들도 조금씩 활동이 증가하고 있다.
빌더의 사무실은 최근 예약없이 walk-in 미팅을 잘 하지 않는 분위기이고, 다른 미팅들도 방역에 우선을 두고 직접 미팅을 피하는 경우가 많고 조심하는 상황인 만큼, 홈 구매자의 개인 위생, 방역에 신경을 쓰면서도 꼭 필요한 정보와 서비스를 받는 것이 필요하다.
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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