지난 칼럼에서는 모기지 이자율에 관련한 내용을 대해서 살펴보았는데, 이번 칼럼에서는 관심이 많은 refinance에 대해서 페어웨이 에셋의 엄기호(Ken Uhm)님과 대담을 해보겠습니다.
Chris Ahn: 작년, 유래없는 초 저 이율 기조 때문에 한 때 refinance에 광풍에 가까운 폭발적인 관심이 몰린 것으로 알고 있습니다. 일단, 잘 모르시는 분들을 위해서 refinance 가 무엇을 의미하는지, 언제하는 것이 좋은지 설명을 부탁드립니다.
Ken Uhm: Refinance는 우리말로 재융자라고도 합니다. Refinance는 Rate & Term Loan과 Cash Out Loan으로 구분할 수 있으며, 이자율이 구매 시보다 많이 줄었을 때 크게 아래와 같은 목적으로 신청을 하실 수 있습니다.
- Loan Term을 30년에서 15년 또는 20년으로 줄여서 Payoff 기간을 줄이기 위해
- Loan Term은 유지하면서 매월 내는 월 Payment을 줄여 cash flow를 개선하기 위해
- 집 가치가 많이 올랐을 경우, Cash out을 통해 Debt Consolidation이나 Home Renovation 을 위한 비용을 조달하기 위해
- 집을 처음 살 때 냈던 Mortgage Insurance를 없애기 위해
Refinance를 하는 시기는 보통 이자율이 1%정도 구입 시보다 떨어졌을 때라고 알고 계시지만, 장기 거주를 목적으로 하실 때는 0.5%이상만 차이가 나도 현재 Payment를 줄이는 목적이 있다면 가능합니다. 현재 2021년 업계 전망을 볼 때, 모기지율이 상반기를 지나며 약 0.25% 전후 상승하는 것으로 전망되는 바, 가능하면 상반기 내에 Refinance를 하는 것이 좋을 것으로 예상됩니다.
Chris Ahn: 일반적인 refinance 이외에도 cashout refinance도 있다고 알고 있는데, 이것도 설명을 부탁드리며 언제 고려하는 것이 필요한지 알려주시기 바랍니다.
Ken Uhm: Cash out Refinance 는 TX의 경우, Appraised Home Value의 80%를 넘지 않는 선에서 신청할 수가 있지만, 좀 더 낮은 이자를 받기위해서는 75% 미만으로 받으시는 것이 좋습니다. 이자율은 Rate & Term Loan보다 최소 0.25%에서 0.5% 이상 높다고 할 수 있습니다. 이자율이 Rate & Term Refinance보다 다소 높긴 하지만, 위에서 말씀드렸듯이, Debt Consolidation 이나 Home Improvement을 위한 목적으로는 유익하다고 볼 수 있습니다. 얼마를 Cash Out 할 수 있는지는 Appraised Home Value의 80%에서 현 Loan 잔액과 클로징 비용을 빼면 대략적인 금액을 계산하실 수 있습니다.
Chris Ahn: refinance를 하게되면, 타이틀 회사도 관여되고 appraisal도 필요한 것으로 알고 있는데 맞나요? 그리고 refinance 과정에서 closing 비용이 발생하는 것으로 알고 있는데, 대략 어느정도의 closing cost range를 예상하면 될까요?
Ken Uhm: Refinance를 하는 Process는 집을 사실 때 융자 받으시는 과정과 동일합니다. 단, 현재 가지고 계신 집의 Value를 Market Value보다 적게 측정해서 시작하실 경우 Investor(financial institutions)가 appraisal을 면제해 주는 경우가 자주 발생합니다. Loan을 이슈하기 위해서는 Loan Cost, Title Cost 등의 비용과 Property Tax와 Home Insurance를 미리 Lender에게 지불하는 Reserve 금액이 필요하게 됩니다. Refinance의 경우, Title Insurance 금액이 보유 년수에 따라 Credit이 적용되기 때문에 구매하실 당시보다 적은 Title 비용이 적용되며, 보통 4천불 이내의 closing cost가 발생합니다. 하지만, Refinance를 하실 때는 기존의 론 잔액에 closing cost를 더한 금액으로 론을 받기 때문에, 론을 클로징 하실 때 내셔야 하시는 현금은 Zero입니다.
Chris Ahn: 혹시 refinance와 HELOC을 간단하게 비교해 주실 수 있을까요? 그리고, 관련해서 추가적으로 독자분들에게 도움이 될만한 말씀이 있다면요?
Ken Uhm: Refinance는 위에 설명드린 대로 Cash Out을 포함해 다양한 목적으로 신청을 하게 되지만, HELOC (Home Equity Line of Credit)은 build up된 Home Equity를 기준으로 크레딧카드의 Line of Credit과 같이 정해진 한도 내에서 본인이 원할 때 돈을 사용하고, 그 금액에 해당되는 이자율을 지불하게 됩니다. Cash out Refinance와 HELOC을 비교하자면, Cash Out Refinance는 Lump sum의 저리로 cash를 받아 필요에 따라 debt 을 하나로 묶거나 renovation을 위해 사용하지만, HELOC은 보다 높은 이자로 본인이 필요할 때마다 short term으로 돈을 찾아 쓰고 이자를 갚게 됩니다. 그런데 이 이자는 고정금리가 아닌 변동금리이기에, 시기에 따라 처음보다 더 높은 이자를 내야 할 경우가 생길 수 있다는 점을 감안하셔야 합니다.
(엄기호/Fairway Asset Corporation kuhm@facloan.com, 469-525-2105, NMLS: 2034687)
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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