이번 칼럼에서는 갈수록 힘들어지는 어스틴 주택시장에서 조금이라도 가능성을 높일 수 있는 방법을 제안 드리고자 한다.
소위 학군이 좋은 곳이나 선호하는 동네, 깨끗하게 단장된 집들은 나옴과 동시에 짧은 시간 동안 40-50개의 offer를 받는 것은 이제 놀랍지도 않은 상황이 되었다. 작년 말부터 주택시장이 과열되어 올해 초부터 점점 더 경쟁이 치열해지고 있다. 최근에는 리스팅되는 첫날부터 multi offer 받는 경우도 있고, 나온지 2-3일 이내에 offer 마감을 해 버리는 경우도 많아지고 있다. 이제는 집을 보지도 않고 offer하는 경우도 많아지고, 경쟁력을 높이기 위해 Option fee와 Earnest money를 올린다던가 Appraisal contigency를 waive 한던가, 기타 Title polity를 바이어가 부담하던가, Seller lease-back을 월세 없이 받아들이는 경우 등 다양한 전략을 연계하지 않고서는 Win하기 어려운 초셀러마켓 상황이다.
Brand new home by homebuilder(이후 “새 집”으로 표기)를 공략하면 어떠할까? 안타깝게도 시장이 과열되면서 새 집도 만만하지 않고, 예약하지 않고 가면 현장 오피스가 문이 잠겨 있다던가 하는 상황이 되어서 정보를 얻기 쉽지 않다. 최근의 홈빌더의 동향을 보면, 대부분 경쟁 bidding을 통한 방식으로 진행하는 경우가 많은데, 보통 해당 홈빌더의 웹사이트에 관심등록을 하면, 매주 또는 격주로 이메일로 bidding 안내를 하고, starting price에서 홈바이어가 얼마를 더 올려 offer 할 것인지 결정하는 식으로 진행하며, 며칠 후 마감해서 best offer를 선택하여 전화로 선택된 바이어한테 연락을 한다. 이때 전화를 받으면 보통 1-2시간 내에 구두로 진행여부에 대한 수락을 하여야 하고, 추후 진행사항 (계약서, 보증금)에 대한 안내를 받고 진행하게 된다. 연락을 받지 않거나 하면 차순위 bidder한테 넘어가게 된다. 기존에는 많은 빌더들이 lottery (뽑기) 방식도 시도했다가 waiting list를 시도했던 경우가 많은데, 최근들어 인기 있는 커뮤니티의 경우 waiting에 천 육백 명이 있는 경우도 필자가 들은 적이 있고, 점차 long waiting을 효율적이지 않다고 생각하는 홈빌더들은 많이 bidding으로 전환한 상황이다. 하지만 아직까지 waiting list를 유지하는 홈빌더도 적지만 있는데, 특징으로는 in-person 미팅을 해야만 waiting 명단에 올려주던지, Prequal letter가 있어야만 올려준다던지 등의 조건들이 까다로워지고 있다. 아주 드물지만 가격대가 약간 높은 곳의 홈빌더에서는 선착순으로 하는 곳도 드물지만 있다. 다만, 주기적으로 홈빌더 담당자와 수시로 통화하여 집이 나오는 타이밍을 정확히 파악해야 기회가 생길 수 있다.
새 집의 여러가지 주요특징을 요약하면 아래와 같다.
매달 만 불정도 가격이 오르는 경우가 많다. 즉, waiting에 넣어도 4개월 후에는 최소 2만에서 4만까지 가격이 오를 수 있는 경우가 있기에 바이어의 원래 예산보다 5만 불 이하로 시작하여 waiting 전략을 생각하는 것이 좋다.
Bidding을 하면 위의 단점 (매달 오르는 가격)을 피할 수 있으나, Starting 가격에서 몇 만불 올려야 win 할 수 있기에 추가로 올리는 금액만큼 Appraisal contingency를 인정받을 수 없는 경우가 보통이어서 추가 금액만큼 추가 현금으로 보유해야하는 상황이다. 하지만 장점은 계약서에 사인하는 순간 주택가격은 fix 되기 때문에 안심할 수 있다.
Waiting이든 Bidding이든, 공통된 특징은 연락을 받아야 하고 보통 1-2일 내에 계약서와 보증금을 납부할 수 있는 준비가 되어야 하며, 론에 대한 Pre-approval letter도 거의 동시에 준비가 되어야 한다.
선택이 되면, 그때의 기준으로 2-4개월 내에 집이 완성되는 경우도 있고, 연락을 받은 시점에서 7-8개월 후에 집이 완성되는 경우도 있다. 따라서 현재 렌트로 살고 있다면, 이를 충분히 고려해서 준비해야 한다.
새 집은 최근 대부분 Primary residence용으로만 구입할 수 있는 경우가 대부분이다. 심지어는 2nd home 용도로도 살 수 없는 경우가 많다.
마지막으로 핵심을 요약하면, 작년과 달리 올해는 Resale 홈이든 Brand new home이든 원래 필요한 다운페이와 클로징 비용에 추가로 어느정도 현금이 더 필요한 상황이 되어 가고 있다. 이를 준비하기 어렵다면 가족 다른 분이 Co-sign을 한다던지 추가 현금을 Gift로 받는 방법 등도 고려해 볼 수 있다.
Jaewon “Chris” Ahn (안재원 부동산)
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