감가상각 ( Depreciation ) 은 절세를 위한 필수요소이며 감가상각비 ( Depreciation Expense ) 를 잘 활용하면 제한적이지만 절세에 큰 효과를 볼 수 있는 특징이 있다.
그러나 납세자들이 기억해야 할 부분은 임대소득을 계산함에 있어 큰 효자노릇을 했던 감가상각비가 부동산 매매시에 세금폭탄으로 되돌아 올 수 있음을 명심해야 한다. 감가상각과 세금이 어떠한 관계가 있을까?
부동산의 감가상각이란 ?
부동산을 구입한다는 의미는 건물 뿐 아니라 토지를 함께 구입함을 의미한다. 부동산을 구입하면 이 두 가지를 구별하여 감가상각 해야 한다. 토지는 세월이 가도 없어지는 것이 아니지만, 건물은 시간이 지남에 따라 낡기 때문에 건물분에 대해서는 매년 얼마씩 가격을 떨어뜨리는 감가상각 ( Depreciation ) 이라는 것을 한다.
감가상각의 대상은 고정자산 ( Fixed Asset ) 인데, 해당되는 자산은 기계, 자동차, 컴퓨터, 가구, 부동산 등이다. 이런 자산들을 구입했을 때 일어나는 지출에 대하여 해당연도에 전액 비용으로 공제하는 것이 아니라 고정자산을 사용하는 기간 동안 나누어서 비용처리 하는 과정을 ‘감가상각’ 이라 하며 이 비용의 이름을 감가상각비 ( Depreciation Expense ) 라 정의한다.
감가상각의 기간을 내용연수 ( Recovery Period ) 라 하여 국세청 ( IRS ) 의 규정에 의하여 향후 몇해 동안 나누어서 지출할 수 있게 되어있다. 기계, 자동차, 컴퓨터는 5년에 걸쳐서, 가구는 7년에, 부동산에서 주택은 27.5년 그리고 상가는 39년의 기간을 내용연수로 정해 놓았다.
예를 들어, A씨가 $400,000임대주택을 구입했을 경우, 토지가격이 $125,000 이고 주택가격이 $275,000라 하면 매년 주택에 대한 감가상각은 $275,000를 27.5년으로 나눈 $10,000가 된다. 부동산에서 토지는 아무런 감가상각이 없다.
A씨는 1년동안 $36,000 을 렌트를 통해 임대소득을 올리고 모기지 이자와 재산세로 $26,000 지출하고 남은 임대소득은 $10,000 이지만 그의 세금보고서, Form 1040, Schedule E 에서는 임대소득이 없다고 한다. 왜냐하면 임대주택에 대한 감가상각비 $10,000 이 해당연도 임대소득 $10,000과 보기 좋게 맞아 떨어졌기 때문이다. 이에 큰 절세가 없다고 생각한 A 씨는 남은 7년동안 절세의 효과의 재미를 톡톡히 보았다.
7년동안 $70,000 의 절세효과 !!
감가상각비의 세금 폭탄
7년후 A씨는 임대주택을 매매했다. $15,000 의 세금을 내야 한다는 소식을 담당 회계사로 부터 들었다. 매매차익이 없었던 A 씨는 세금이 없을 것을 기대했지만 그의 회계사는 그동안 감가상각비로 $70,000 의 공제혜택을 받았으니 매매시 원가감소와 감가상각비의 재계산 ( Recapture ) 규정으로 세금을 내야 한다는 것이었다.
그동안 집의 원가 ( Basis ) 는 감가상각을 했던 $70,000 만큼 줄어 $330,000 되어 있었다. 원가가 줄었으니 같은 금액에 매매하여 양도소득이 없음에도 불구하고 세무상에는 $15,000 소득으로 계산되어 있었다. A씨가 이 임대주택을 주거용으로 사용했다면 감가상각 규정을 적용할 수 없기에 원가감소로 인한 감가상각비 재계산 자체가 없음으로 아무런 세금이 없었을 것이다.
자본적 지출 ( Capital Expenditure ) or 수리비 ?
임대 부동산을 관리, 보수하는데 있어 관련비용을 어떻게 처리하느냐에 따라 세금에 영향을 줄 수 있다. 비용을 즉시 해당연도에 수리비 처리하여 세금공제를 받을 수도 있고 자본적 지출로 보아 주거용 임대주택의 경우 27.5년, 상업용 빌딩의 경우 39년에 걸쳐 감가상각하여 비용처리 할 수 있다.
국세청 ( IRS ) 에서는 자본적 지출에 가까운 비용 부분이 일반 수리비에 무리하게 들어 있는지는 않는지 세무감사를 통해 확인한다. 정확한 구분이 어렵기는 하지만 부동산에 관련지출 중 회사 자산가치를 증가시켰거나 자산의 수명을 연장시키고 새로운 시설 증축을 위한 지출은 당해 연도에 비용처리 대신 자산의 원가에 합산해서감가상각을 통해 여러 해 동안 나누어서 비용으로 처리할 것을 규정으로 하고 있다.
감가상각비와 기타 다른 지출과 다른점은 실제로 현금 지출되는 비용이 아니고, 회계상으로 비용으로 처리하는 것이기에 세무상에 있어서도 현금 지출 없이 세금혜택을 볼 수 있다. 내용연수 기간만큼 현금을 활용할 수 있는 매력으로 절세효과가 큰 것처럼 보이지만 세금을 늦게 납부하는 것이고 이자없이 정부 돈을 사용하는 것이지 영원한 절세는 아니라는 것을 납세자들은 기억할 필요가 있다.
감가상각과 세금은 타이밍의 문제이다. 어쩌면 부메랑이 되어 돌아올 수도 있음을 기억하자.
조원국 대표 세무사
SCOTT CHO & COMPANY 회계/세무 법인
(713) 322-0865
