부동산 소득은 투자자가 직접 일을 해서 얻어지는 근로소득 또는 사업소득과는 구분되고 성격을 달리한다. 내가 직접 참여하지 않은 비즈니스를 수동적 활동 ( Passive Activity ) 이라고 하고 이런 수동적 활동을 통해서 발생한 소득과 손실을 수동적 소득 ( Passive Income ) 또는 수동적 손실 ( Passive Loss ) 이라고 한다.
부동산을 임대해서 발생한 임대손실 ( Rental Loss ) 은 수동적 손실 ( Passive Loss ) 로 분류된다. $25,000 까지의 부동산 임대손실은 일반소득 ( 급여, 이자소득, 배당소득 등 )에서 직접 공제할 수 있다. 그러나 조정된 종합소득 ( Adjusted Gross Income ) 이 $150,000 이상이면 $25,000 까지 수동적 손실 ( Passive Loss ) 을 일반소득과 공제할 수 있는 혜택이 없어진다. 이런 제한을 피할 수 있는 방법이 부동산 전문인 ( Real Estate Professional ) 으로 분류되면 가능하다.
부동산 전문인 ( Real Estate Professional ) 으로 분류되는 기준
부동산 전문인으로 인정받기 위해서는 다음의 조건이 부합되어야 한다.
- 본인업무 시간의 반 이상을 부동산 관리에 보내야 한다 .
- 부동산 관련일을 1년에 750 시간 이상을 해야 한다.
부동산 전문인으로 분류되기 위한 조건에 부합됨을 증명하라는 요청을 국세청 ( IRS ) 으로 받게 되면 이를 증명할 책임은 납세자에게 있다. 이럴 경우를 대비하여 가장 권장되는 방법은 부동산 관련 자격증들을 준비하는 일이다. 부동산 감정사, 부동산 에이전트, 부동산 브로커등이 여기에 속한다. 그리고 부동산 관련 업무에 대한 일지를 기록하고 보관하는 것이다.
부동산 세금에 영향을 주는 감가상각 ( Depreciation )
감가상각 ( Depreciation ) 이 부동산에 미치는 영향은 다른 고정자산과는 차이가 있다.
기계를 구입하면 구입한 날로 부터 가치가 하락해서 몇 년 사용하게 되면 중고기계로서 그 가치가 현저히 하락하게 된다. 이러한 현상은 자동차, 가구 등에도 적용되어 대부분의 고정자산에 해당된다. 부동산인 건물도 역시 시간에 흐름에 그 가치가 하락할 수 있다.
부동산 가격이 상승하지 않는다면 새 건물을 건축한 다음 날로 부터 부동산 가격도 하락해야 한다. 부동산 가격이 하락하는 시기도 있지만 일반적으로 부동산을 구입한 후로 시간이 지나면 정도의 차이는 있지만 가격이 상승한다. 세법에서는 다른 고정자산과 마찬가지로 감가상각을 할 수 있도록 규정하고 있어서 부동산 투자자들에게 세금혜택을 주고 있다. 감가상각비 ( Depreciation Expense ) 는 회계상으로만 비용처리 되는 것이고 실제로는 지출되는 비용이 아니다. 따라서 돈의 지출없이 세금혜택을 볼 수 있으므로 그만큼 현금흐름을 활용할 수 있게 되는 것이다.
부동산 투자를 통해서 챙겨야 할 사항
부동산 투자를 통해서 챙겨야 할 사항 중의= 하나는 세금혜택을 미리 당겨서 받는 것이다.
감가상각을 통해서 비용처리하면 부동산의 원가를 줄이는 역할을 하기 때문에 부동산이 처분되면 감가상각한 만큼 부동산 처분 이익이 더 많이 발생하지만 감가상각을 최대한으로 앞당기면 세금을 최대한으로 늦게 납부할 수 있게 된다. 이자없이 정부 돈을 사용하는 셈인 것이다. 부동산 수리에 관련된 지출을 즉시 비용처리 할 것인지 아니면 자본적 지출로 지출 당해년도에 비용으로 처리하지 않고 자산에 가산해서 감가상각을 통해 여러 해 동안 나누어 비용으로 처리할 것인지를 비교해 보면 가능하면 비용으로 즉시 처리하는 것이 유리하다. 이를 위해서는 다음과 같은 방법으로 수리비를 지출을 하면 비용처리 가능해진다.
첫째, 부동산 수리비를 가능하면 분산 지출한다. 구입한 부동산을 수리할 경우 공사업자들에게 한번이나 두번으로 나누어서 큰 금액을 지출하는 것보다 에어컨 교체 및 캐비넷을 교체하는 등의 지출은 별도로 지급하고 수리비용을 인정받을 수 있는 건물의 일상적인 지출로 소요되는 수리비용을 별도로 지출함으로서 수리 비용으로 신청할 수 있게 된다.
둘째, 수리비 지출을 한번에 하는 것보다 입주자가 있는 상태에서 하나씩 수리하면 금액이 크지 않으므로 수리비로 인정받을 가능성이 높다. 국세청에서는 일상수리비보다 자본적 지출로 분류되길 원하는데 지출의 금액이 크면 아무래도 수리비보다 자본적 지출의 성격을 더 많이 갖게 됨으로 가능하면 수리비 지출을 작게 만드는 것이 유리하다.
셋째, 수리비 지출에 대한 근거자료를 잘 보관해야 한다. 부동산 가치의 상승 혹은 부동산 수명을 위한 목적이 아닌 일상적인 수리가 필요로 하는 부분의 사진, 입주자의 요청사항등의 기록이 중요함으로 이러한 증빙자료를 잘 보관하는 것이 좋다.
※이 글은 일반 대중을 상대로 한 제한된 지면의 신문 칼럼 이므로, 실제의 개별 케이스에 그대로 적용될 수 없으며, 유사한 케이스의 결과에 대하여 저자에게 직접적인 책임을 물을 수 없습니다.
조원국 대표 세무사
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