미국에 사는 한인 동포는 일반적으로 부동산 투자를 선호한다. 특히 요즘처럼 하락하는 주식시장에선 더욱더 그러하다. 부동산 투자는 실체 건물을 보유하고 만져볼 수 있기에 주식투자보다 훨씬 안전(?)하다고 생각한다. 여기에 고국에서 들려오는 ‘조물주 위에 건물주(?)가 있다는 소문’에 부동산 투자가 최고라 생각한다.
말도 잘 통하지 않는 이국땅에서 아이들 키우며 열심히 일한 대가로 자그마한 목돈을 마련했다. 부부가 2, 30년간 먹고살아야 할 돈이고 여기서 생활비를 마련해야 한다. 주식 투자로 쫄딱 망했다는 소식도 주위에서 들리기에 주택이나 상업용 건물에 투자해서 집세(Rent)를 받아 은퇴 생활을 하겠다고 생각해본다.
부동산 투자하면 실제 건물을 소유하는 투자로만 생각한다. 그러나 일반 사람들에게 익숙하지 않지만, 금융자산으로 부동산에 투자를 할 수 있다. 차이점이 무엇인지 함께 알아본다.
투자하는데 변하지 않는 기본원칙은 ‘분산투자’이다. 분산 투자하면 누구나 잘 알고 있다고 생각한다. 그러나 본인이 투자할 때는 ‘분산투자’를 전혀 고려하지 않는다. 이것이 투자 실패로 이어지게 한다.
일반적으로 부동산 구매는 본인이 거주하는 근처이다. 엘에이(LA)에 거주하고 있다면 엘에이 주위에 투자하게 된다. 캘리포니아라는 한 주에서도 작은 부분이다. 뉴욕이나 댈러스 등 미국의 다른 지역 투자는 거의 불가능하다. 부동산에는 주택, 아파트, 호텔, 사무실, 콘도, 쇼핑몰, 등 종류가 다양하다. 투자할 수 있는 자금의 여유가 없기에 여러 부동산 중에서도 어느 한 부분에 투자하게 된다. 이런 요소가 분산투자에 어긋나게 한다.
부동산에 투자하면서 투자의 기본인 분산투자를 할 수 있는 방법의 하나가 부동산 금융자산 투자이다. 한 예로 뱅가드 투자 종목은 미국에서 부동산을 업으로 하는 163개의 회사로 구성되어 있다. 각 회사는 호텔, 산업, 사무실, 개인 집, 등 다양하게 분산되어 있으며 미국 전 지역으로 분산되어 있다. 분산투자가 제대로 되어 있다는 말은 그만큼 투자 위험성이 적고 실제 건물을 소유하는 투자보다 신경 쓰고 마음 졸이는 위험이 훨씬 적은 것이다.
부동산 금융자산 투자(Vanguard Real Estate ETF)의 지난 1년 수익률이 21.42%, 3년은 11.39%, 그리고 10년 연평균이 9.69%이다. 개인 투자자가 이 종목에 50만 달러 투자했다면 10년 후 126만 달러로 불어나는 놀라운 수익률이다. 이처럼 높은 수익률을 받으면서 투자 위험성은 오히려 훨씬 적은 금융자산 부동산 투자를 오랫동안 추천한 이유이다.
부동산을 보유한 사람은 월세 받는 금액만 생각하지, 손익계산을 정확하게 계산하지 않는다. 부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수입에 대한 세금, 등 모든 경비를 계산해야 한다. 부동산투자는 자산이 부동산과 함께 묶인다는 점도 고려해야 한다. 급한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 한다. 처분할 때 그동안 받았던 감각 상각비 혜택을 물어내야 한다.
부동산에 투자하며 관리인을 고용할 만큼 여유롭지 않다면 직접 모든 것을 고칠 수 있는 ‘손재주’가 필요하다. 그야말로 24시간 대기 상태이다. 또한, 명의변경 등 여러 가지 부동산 관련 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요하다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁, 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실은 경험해보지 않고는 모르는 일이다.
부동산투자는 전문성을 요구하는 어려운 투자이다. 은퇴한 후 생활비나 소일거리로 부동산 투자한다는 것은 매우 위험한 생각이다. 자산의 많은 부분을 부동산에 투자하기 전 심사숙고해야 하는 이유이다.
6/6/2022
youtube 이명덕 재정계획
이명덕, Ph.D., Registered Investment Adviser (RIA)
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