투자하면 대부분 투자자는 어디에 투자하는 것이 좋지를 우선 고려한다. 그러나 투자 실패는 좋은 곳에 투자하지 못해서가 아니다. 투자 대부분이 잘못되는 이유는 ‘해서는 안 되는 곳’에 투자하기 때문이다. 실패하는 투자의 대표적인 것으로 ‘생명보험과 어뉴이티’ 투자라고 지난번에 설명했다.
실패로 이어지기 쉬운 또 다른 투자를 꼽는다면 ‘개별적인 회사 투자와 부동산 투자’이다. 어떤 특정한 회사를 선정해서 투자하면 재미도 있고 흥분(Exciting)되기도 하고 한순간에 많은 돈을 벌 수도 있다. 주식 투자를 도박(Gambling)처럼 한다. 그러나 도박을 오랫동안 해서 몇십 년 후 돈 많이 벌었다는 사람 찾아보기 어렵다. 한국인 대부분 선호하는 부동산 투자도 고국의 부동산 시장을 생각하며 투자한다. 그러나 이것 역시 실패하는 투자로 이어지기 쉽다.
‘나는 키가 크다’라고 말하면 아무 의미 없다. 어느 기준에 비교해서 말해야 하기 때문이다. ‘한국 남자 비슷한 연령대 신장 평균하고 비교해서 키가 크다.’라고 말하면 그 말에 수긍할 수 있다. 이처럼 개별적인 회사 투자 수익률은 대기업(S&P 500 Index) 평균 수익률과 비교하면 된다. 참고로 작년(2019) 한 해에 대기업은 29%, 나스닥(Nasdaq)은 35%, 그리고 다우 존스(Dow Jones)는 22%나 상승했다. 지난 한 해 개별적인 회사를 선정해서 투자한 결과가 29% 이상이 되었다면 회사 선정을 잘한 것이다.
일 년 동안 수익률이 높았다고 해서 본인이 똑똑(?)한 투자자라고 말하기는 어렵다. 우연히 잘 된 경우일 수 있기 때문이다. 지난 10년 평균과 비교해 보자. 대기업 10년 연평균은 13.4%이다. 개별적인 회사를 선정해서 투자한 결과가 이보다 높다면, 이분은 월스트리트로 진출해서 많은 돈을 벌 수 있다. 연평균이 기준보다 적다면 개별적인 회사 투자를 하는 이유가 무엇인지 생각해 봐야 한다. 특정한 회사를 선정해서 투자하기에 투자 위험성은 더 많을 수밖에 없다.
부동산에 투자하면 가격이 오른다고 생각한다. 부동산 가격은 일반적으로 상승하기에 부동산 투자 자체가 잘못된 투자라고 말하는 것은 결코 아니다. 그러나 부동산 가격이 어느 기간에 얼마큼 상승했는가를 비교해 봐야 한다. 부동산에 투자하는 약 200개 회사로 묶인 금융자산(Real Estate Index) 투자가 있다. 부동산 금융자산 투자의 2019년 수익률은 29% 그리고 지난 10년 연평균 수익률은 12%이다.
수익률 12%란 6년마다 두 배가 된다. 50만 불 투자가 12년 후 200만 불로 불어나는 놀라운 수익률이다. 개인이 부동산에 직접 투자해서 미국 어느 지역에 상관없이 이만큼 상승을 기대하기 매우 어렵다. 부동산에 직접 투자하면 다음과 같은 손익계산을 정확히 해야 한다.
부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수입에 대한 세금, 등 모든 경비를 계산해야 한다. 부동산 투자는 명의변경 등 여러 가지 부동산 관련 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요하다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁, 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실을 경험해 봐야 부동산 투자가 얼마나 어려운지 일인지 알 수 있다.
부동산투자는 자산이 부동산과 함께 묶인다는 점도 고려해야 한다. 급한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 한다. 처분할 때 그동안 받았던 감각 상각비 혜택을 물어내야 한다. 또한, 부동산 상속은 금융자산과 달리 복잡하다.
‘제대로 하는 투자’는 투자 비용이 최대한 저렴한 방법을 선택하고 특정 회사나 특정한 건물에 투자하는 것보다 분산 투자해야 투자 위험성을 적게 할 수 있다. 단기간의 수익을 기대하기보다는 장기적인 투자를 계획해야 한다. 그러면 주식시장이 창출한 높은 수익률을 받을 수 있는 것이다.
이명덕, Ph.D.,
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