미국에 사는 한인 교민은 일반적으로 렌트로 내는 아파트나 집세는 버리는 돈으로 아깝게 생각한다. 이런 이유로 집을 사서 주택융자금을 갚아나가는 것이 재정적으로 훨씬 유익한 것으로 생각한다. 융자금을 다 갚으면 내 집이 되고 집값이 오르는 것을 생각하기 때문이다. 집과 렌트의 선택에 관한 필자의 칼럼은 일반적인 경우와 현재의 경제적인 상황에 의해서 작성해 본다. 개인 상황이나 특별한 지역마다 분명 많은 차이가 있을 것이다.
팬데믹 이후 집 가격이 많이 상승했다. 집값이 뛰었다는 주위에 소문을 접하면 집을 가능한 한 빨리 구입해야겠다는 생각이 간절해진다. 그런데 주택융자금 이자율이 계속 상승세이니 집 가격이 조만간 폭락하는 것이 아닌가 하여 마음을 정하기 매우 어렵다.
주택가격이 상승한 것처럼 렌트 비용도 상승하고 있다. 그러나 최근 집을 구입해서 나가는 비용과 렌트 비용을 비교했을 때 집을 소유하므로 발생하는 비용이 렌트보다 훨씬 높다는 결론이다. 미국 인구조사국(US Census Bureau)과 주택융자금 은행(Mortgage Banks Association) 발표에 의하면 렌트 비용은 10% 상승했지만, 주택융자금은 60%나 상승했다는 것이다. 주택융자금 이자율은 2021년 2분기에서 2022년 2분기까지 무려 43.5%가 폭등한 것이다.
현시점에 집을 산다는 것은 다음 세 가지 비용을 함께 고려해야 한다. 첫째는 팬데믹 이후 주택이 주거지와 일터로 변하면서 가격이 높게 상승했다. 둘째는 이자율 상승으로 높아진 주택융자금을 내야 한다, 그리고 세 번째는 상승한 주택 가격은 주택 세금(Property Tax) 역시 높다는 것을 의미한다. 조사에 의하면 주택융자금은 평균 $1.893이고 렌트로 나가는 비용은 평균 $1,314라고 한다. 차이가 무려 $600이나 된다.
매달 $600 즉 일 년에 $7,200을 모으는 것은 크게 보이지 않는다. 이에 비에서 주택 가격은 훨씬 많이 상승할 것으로 계산하기에 집을 사는 것이 훨씬 더 큰 이익이라고 생각한다. 그러나 매년 $7,200씩 10% 수익률로 30년 계산하면 약 $130만 불로 불어나는 큰돈이다. 미국의 주식시장은 지난 90년 동안 평균 수익률이 10%이다. 이런 이유로 현시점에는 주택에 소모되는 비용과 렌트 비용을 비교해 보면 렌트로 비용을 절감하여 투자하면 재정적으로 더 큰 이익이 될 수도 있다는 것이다.
최근 연준이 이자율을 놀라운 속도로 올리고 있는데도 불구하고 물가는 계속 오르고 있다. 이 뜻은 집수리와 유지비도 함께 오른다. 우크라이나 전쟁과 팬데믹으로 공급이 원활하지 않다. 주택 자재 가격 역시 올라간다는 뜻이다. 주택을 소유하면 이 모든 비용을 고려해야 한다.
부동산을 보유한 사람은 손익계산을 정확하게 계산하지 않는 경우가 많이 있다. 부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수도, 전기, 가스, 등 모든 경비를 포함해서 계산해야 한다. 또한, 부동산은 자산이 부동산과 함께 묶인다는 점도 고려해야 한다. 급한 일로 목돈이 필요하면 에쿼티 융자를 얻을 수도 있지만 부동산을 처분해야만 하는 경우도 있다.
두고 온 고국을 생각하며 한국 신문을 본다. 하루도 빠짐없이 나오는 기사는 부동산 이야기며 대부분 집값 상승에 관한 기사이다. 강남의 아파트가 몇 배로 뛰었다는 소식은 이젠 화젯거리도 되지 않는다. 주택 융자금 이자율 상승으로 부동산 시장이 조금 주춤한다고 하지만, 집이 시장에 나오면 지금도 사겠다는 사람이 여럿이고 단시일 내에 매매가 된다고 한다.
집값이 올랐다는 여러 가지 소식에 귀 기울일 필요가 없다. 집을 투자라고 생각하기보다 본인이나 가족에게 편리함(Improve quality of life)을 제공하는 수단이라고 우선 생각하는 것이 현명하다. 조급한 마음에 집을 사게 되면 생각하지 않았던 여러 가지 차이와 재정적인 어려움으로 막심한 후회가 될 수 있다.
집 구입과 같은 큰 재정적인 중요한 결정을 할 때는 마음의 여유를 가지고 차근차근 준비해야 현명한 결정을 할 수 있는 것이다.
9/26/2022
이명덕, Ph.D., Registered Investment Adviser (RIA)
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